Když se řekne hypotéka, tak se v každém z nás probudí vlastní originální reakce na toto slovo. Pro část z nás je toto slovo vstupenkou do říše snů o bydlení, pro část z nás nezbytnou nepříjemností k realizaci své samostatnosti a pro část z nás má toto slovo pejorativní nádech, který je mimo jiné zapříčiněn tak často zmiňovanou hypoteční krizí v USA. Nic na světě však není černobílé a ani jedna z těchto skupin asi nezkoumá objektivní pravdu o tom, co vlastně hypotéka je. Naší snahou je pro Vás připravit průvodce tímto světem.
Přistoupit k hypotečnímu financování je vždy rozhodnutí, které byste měli pečlivě zvážit, ale rozhodně se ho nebát a naopak pochopit všechny výhody tohoto způsobu vytvoření svého domova.
Co je to hypotéka?
Hypotéční úvěr je dlouhodobý úvěr, který je zajištěn zřízením zástavního práva k financované nebo jiné nemovitosti. Je ho možno využít nejen na pořízení nemovitosti sloužící k bydlení (rodinného domu, bytu v osobním vlastnictví, stavebního pozemku), ale i objektů pro rekreaci jako jsou chaty nebo chalupy, bytového domu za účelem pronájmu, pořízení nebytové jednotky či administrativní budovy a také na pořízení nemovitého příslušenství jako je například garáž, sklep, bazén, krb, oplocení, projekt, vestavěné kuchyňské spotřebiče apod.
Co je možno prostřednictvím hypotéky financovat?
- koupi nemovitosti do osobního vlastnictví (včetně spoluvlastnického podílu),
- pořízení pozemku a výstavbu nemovitosti,
- stavební úpravy nemovitosti - rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti,
- refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení,
- kombinaci výše uvedených účelů, včetně vypořádání majetkových poměrů (spoluvlastnické a dědické nároky, vypořádání společného jmění manželů).
Hypotéku je možno kombinovat s dalšími typy úvěrů - např. spotřebitelskými úvěry na vybavení domácnosti apod.
Výše hypotéčního úvěru:
Minimální výše hypotečního úvěru je u většiny finančních institucí určena na 200.000,- Kč (někde není určena), maximální výše nebývá stanovena - může dosahovat až 100% hodnoty nemovitosti, většinou se však pohybuje mezi 70 - 90%.
Splatnost hypotečního úvěru:
Většinou od 5 do 40 let.
Po dobu čerpání úvěru platíte pouze úroky z již vyčerpané částky úvěru, jistinu začnete splácet až po dočerpání úvěru.
Hypotéky bývají většinou spláceny anuitními splátkami, což je konstantní částka zahrnující splátku jistiny i úroků. V průběhu splácení se mění pouze vzájemný poměr mezi výškou “splátky” a výší úroků.
Uvědomte si, že zpočátku tvoří podstatnou část anuitní splátky úroky, až později dochází k výraznějšímu umořování dluhu!
Kromě anuitního splácení je možné sjednat i splácení degresivní (klesající) či progresivní (stoupající). Určité finanční instituce umožňují i flexibilní splácení dle finančních možností klienta, či možnost odkladu splátek.
Úvěr je možno také jednorázově splatit - při konci fixace úrokové sazby zpravidla bez sankcí. V ostatních případech dobře nastudujte úvěrové podmínky - sankce za předčasné splacení mohou být tak vysoké, že se předčasně splácet nemusí vyplatit!
Fixace úrokové sazby:
Období, během kterého se Vaše úroková sazba nemění. Její výši si můžete většinou v určitých mezích sami určit. S delší fixací úroková sazba zpravidla roste. Pokud je však aktuální úroková míra nízká, bývá přesto výhodná.
S jakými náklady musím počítat?
Kromě úrokových nákladů, které tvoří zdaleka nejpodstatnější položku, je nutno počítat také s poplatky za vyřízení úvěru, za vedení úvěrového a běžného účtu, za znalecký odhad nemovitosti, za výpis z katastru nemovitostí, notářské ověření podpisů, pojištění nemovitosti, případně pojištění hypotéky či životní pojištění, poplatky za změny podmínek, tzn. dodatky ke smlouvám (např. prodloužení čerpání úvěru) či sankce za předčasné splacení nebo provedení mimořádných splátek úvěru.
Pojištění:
Pořizovanou nemovitost (případně jiný předmět zajištění úvěru) je nutné pojistit a pojistné většinou musíte vinkulovat ve prospěch banky či instituce poskytující úvěr. Dále si můžete sjednat také pojištění hypotéky pro případ, že nemůžete splácet (pro případy úmrtí, pracovní neschopnosti, invalidity, nezaměstnanosti), či životní pojištění (v určitých případech mohou být tato pojištění přímo vyžadována). Tato pojištění mohou pozitivně ovlivnit výši úrokové sazby, ale je nutno v konkrétním případě zvážit, zda je to pro Vás výhodné.
Kolik zaplatím na úrokách?
Pro ukázku uvádíme příklady výše splátek dle výše hypotéky a doby splácení úvěru při úrokové sazbě 5,5%:
10 let 20 let 30 let
1mil.
měsíční splátka
10.853,- Kč 6.879,- Kč 5.678,- Kč
celkem zaplatím
1.302.315,- Kč 1.650.930,- Kč 2.044.040,- Kč
2 mil.
měsíční splátka
21.705,- Kč 13.758,- Kč 11.356,- Kč
celkem zaplatím
2.604.631,- Kč 3.301.859,- Kč 4.088.081,- Kč
3 mil.
měsíční splátka
32.558,- Kč 20.637,- Kč 17.034,-Kč
celkem zaplatím
3.906.946,- Kč 4.952.789,- Kč 6.132.121,- Kč
Výhody hypoték:
- dlouhá splatnost,
- nižší úroková sazba,
- možnost odečtu úroků od daňového základu.
Jak postupovat?
1. Ujasnění si vlastních potřeb - zkuste si odpovědět na následující otázky:
- Na co chci hypotéku použít?
- Budu financovat konkrétní nemovitost, nebo si nejdříve zajistím způsob financování a nemovitost budu hledat až poté?
- Kolik chci (mohu) do nemovitosti investovat?
- Kolik použiji vlastních finančních prostředků, o jak vysokou hypotéku mám zájem?
- Které podmínky poskytnutí úvěru jsou pro mne nejdůležitější (úroková sazba, rychlost poskytnutí úvěru, co největší varialibita hypotečního úvěru)?
- A hlavně: Kolik jsem schopen splácet?
2. Zanalyzovat podmínky poskytování hypoték jednotlivých finančních ústavů či využít služeb hypotéčního makléře a vybrat si nejvhodnější a nejvýhodnější hypotéku.
3. Příprava žádosti a veškerých podkladů pro poskytnutí hypotéky
4. Podání žádosti
5. Podpis smluvní dokumentace
6. Čerpání úvěru
7. Splácení úvěru
Jaké podklady budu muset předložit?
Tento seznam má pouze informativní charakter a bude se lišit dle výběru finančního ústavu a konkrétního typu hypotéky.
- vyplněnou žádost
- dva doklady totožnosti (občanský průkaz, cestovní pas, řidičský průkaz, rodný list)
- doklad o příjmu (zaměstnanci – potvrzení o výši pracovního příjmu nebo 3 poslední výplatní pásky, OSVČ – daňové přiznání za poslední 2 zdaňovací období a potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, živnostenský list popř. koncesní listina)
- doklady k zastavované nemovitosti
(výpis z katastru nemovitostí vztahující se k předmětu zástavy, snímek z katastrální mapy, odhad ceny nemovitosti vypracovaný smluvním odhadcem banky dle její konkrétní metodiky, popř. nabývací titul k předmětu zástavy, nájemní smlouva k pozemku, na kterém stojí zastavovaná nemovitost)
Pojistná smlouva k nemovitosti včetně pojistných podmínek
Nájemní smlouvy, pokud se jedná o nemovitosti výnosové a pokud jsou pronajímány
Doklad o úhradě z vlastních zdrojů v rámci realizované investice (pouze v případě použití vlastních zdrojů)
Doklad o rozdělení SJM (pokud existuje)
Co je to a k čemu slouží předhypotéční úvěr?
V situacích, kdy není možno pořizovanou nemovitost zastavit (např. koupě nemovitostí v rámci developerských projektů, koupě družstevního bytu), je možno využít financování prostřednictvím předhypotéčního úvěru. Po dobu trvání tohoto úvěru jsou spláceny pouze úroky, úvěr bývá následně přeúvěrován klasickým hypotéčním úvěrem.
Co je americká hypotéka?
Americká hypotéka je úvěr, který nemusí být použit pouze na pořízení nemovitosti, - jedná se o neúčelovou půjčku na cokoliv. I tento úvěr je však zajištěn zřízením zástavního práva k nemovitosti.